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1、中國物業服務企業競爭兩極分化趨勢明顯 優質企業實力雄厚

從設立來源看，我國物業服務企業大部分由房地產開發公司成立，這個比例在全國占據70%以上;由房管所或后勤單位改制而來的物業服務企業約占20%;其他一般屬于自主產權的物業服務企業約占10%。

例如深圳的國家一級物業服務公司中，首批成立的28家企業，有17家屬于國有體制或國有參股，1家私營股份有限公司。這18家公司均屬于地產開發公司成立。出現該種情形一是由于早期物業服務大多數產生模式屬于開發商自建自管，二是開發商為維護其自身利益，肥水不流外人田。

目前我國物業服務企業的發展存在兩極分化的嚴重趨勢：一方面我國存在一批實力雄厚的物業服務企業，從服務規模到服務技術水平都是相當先進并有自己的獨特之處，具有相當的競爭力，但是按照全國的物業服務企業的數量來看還是占據了少數。另一方面發展規模相對小，實力偏弱的中小物業服務企業居為多數。

整體實力及質量較好的物業服務企業一般分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個城市，基本覆蓋了國內物業服務行業較為發達的城市，具有發展時間較長、管理規模相對較大、服務領域廣泛、人員素質較高等特點，是中國物業服務企業的典型代表。

中小型物業服務企業是當前我國物業服務企業所占比重較大的一部分。我國物業服務企業發展之所以存在眾多的問題，一方面與目前針對物業服務發展相關的政策法規還沒有完整健全有關，另一方面還是由于中小型企業占據多數，管理技術和服務水平低下，從而導致惡性競爭，缺乏誠信，物業服務市場魚龍混雜，具體表現為：

2、龍頭企業規模優勢突出 碧桂園服務規模位居首位

隨著物業管理行業熱度的不斷提升，資本市場的持續關注，百強企業迎來更多的發展機遇和崛起機會。物業管理行業這片藍海，既是大型企業激烈角逐的競技場，也為中小型企業高效發展提供廣闊空間。

2019年，服務規模TOP10企業管理面積均值為2.34億平方米，管理項目數量均值1120個，規模優勢突出。服務規模TOP10企業不斷完善市場布局并持續進行區域深耕，從橫向、縱向兩個維度不斷擴大服務半徑，鞏固市場地位。2019年，服務規模TOP10企業進入城市數量均值達155個，單個城市管理面積均值達150.78萬平方米。

中指研究院在“2020中國物業服務百強企業研究”的基礎上，對各分項指標表現突出的優秀企業進行深入的“專項研究”，從服務規模上看，碧桂園控股位列2020中國物業服務百強企業服務規模第一，其次為彩生活服務集團，保利物業位居第三。具體榜單如下所示：

從物業服務企業成長性看，根據中國指數研究院發布的榜單，雅居樂位居2020中國物業服務百強企業成長性領先企業榜單第一名，其次為幸福基業物業服務有限公司，而新城悅服務集團排名第三。

2020成長性領先企業積極對接資本市場，深化科技應用，積極探索多元增值服務，聚焦于管理規模、經營績效和儲備項目的快速增長，表現出高成長性優勢。

3、中國物業百強企業管理面積集中于五大城市群 長三角占比最高

從企業分布區域結構上看，2019年，百強企業56.16%的管理面積位于五大城市群，較2018年上升3.02個百分點，其中，長三角城市群管理面積占比最高達18.21%;粵港澳、長江中游城市群面積比例分別為10.25%、9.28%，較2018年分別增長1.17、0.77個百分點，增速較快;成渝和京津冀城市群的面積比例分別為9.81%和8.61%，增速較為平穩。

4、非住宅業態企業涉及較少 開發潛力大

2019年，百強企業的在管項目中，非住宅業態的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%，實現進一步提升。因非住宅業態具有較高的門檻，企業想要步入相關領域需要一定的品牌與實力。

目前百強企業中，涉足學校物業、公眾物業和醫院物業的企業最少，數量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物業市場還有待于百強企業進一步開發。隨著對非住宅領域的深拓，行業中將產生更多專注非住宅領域的優秀物業服務企業。

5、中國物業服務行業集中度不斷提高 不同層級規模分化明顯

受到政策環境、市場競爭和技術水平等因素的影響，物業管理行業集中度有較大程度的提高。政策因素方面，新型城鎮化、西部開發和東北振興規劃實施，國內城鄉和區域發展趨于平衡。

行業市場競爭日趨激烈，大批品牌企業憑借其優質物業服務輸出能力，在開拓物業市場、提高市場份額等方面的優勢日益顯現。

產業結構優化和產業融合加劇，企業間兼并重組等經濟行為持續進行，優勝劣汰競爭機制作用凸顯。規模企業投入資金研發互聯網技術平臺，聚合企業成立發展聯盟，規模效益顯著增加，也將進一步促進行業集中度的提升。

近年來，我國物業服務百強企業市場占有率不斷攀升，2019年，百強企業市場份額進一步擴大至43.61%，十強企業市場占有率略有下降，為9.22%。

百強企業不同層級規模分化明顯，2019年，TOP10企業管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態勢延續。TOP11-30企業管理面積均值為8021.24萬平方米，是百強企業均值的1.87倍，同比增長26.05%，增速顯著;TOP31-50企業和TOP51-100企業管理面積均值分別為2638.24萬平方米和1355.68萬平方米，低于百強企業均值。